Jahresnettokaltmiete bestimmen
Multipliziere die nachhaltig erzielbare monatliche Nettokaltmiete mit zwölf und trenne umlagefähige Nebenkosten konsequent ab.
Kapitalanlage
Kaufpreisfaktor einer Immobilie berechnen
Der Kaufpreisfaktor setzt den Kaufpreis ins Verhältnis zur jährlichen Nettokaltmiete. Er eignet sich als schneller Filter für ähnliche Objekte, ersetzt aber keine vollständige Prüfung von Kosten, Finanzierung und Zustand.
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Vom Thema zur sauberen Objektakte.
Die Vorlage hilft dir nicht nur beim Ausfüllen. Sie zeigt auch, welche Informationen danach in deine Immobilienverwaltung gehören.
Kaufpreis durch Jahresmiete teilen
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete. Je höher der Faktor, desto mehr Jahresmieten kostet das Objekt.
Nur Vergleichbares vergleichen
Lage, Baujahr, Zustand, Mietniveau und Nutzung müssen ähnlich sein, damit Unterschiede im Faktor aussagekräftig werden.
Ratgeber
Faktor und Bruttomietrendite richtig lesen.
Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro und 15.000 Euro Jahresnettokaltmiete beträgt der Kaufpreisfaktor 20. Vereinfacht entspricht das einer Bruttomietrendite von 5 Prozent, denn Bruttomietrendite und Faktor sind Kehrwerte voneinander.
Die Kennzahl blendet Kaufnebenkosten, Leerstand, Verwaltung, Instandhaltung, Finanzierung und Steuern aus. Zwei Objekte mit demselben Faktor können deshalb einen sehr unterschiedlichen Cashflow haben. Ein sanierungsbedürftiges Objekt braucht zum Beispiel einen deutlich größeren Kostenpuffer.
Nützlich ist der Faktor als erster Marktfilter: Vergleiche ähnliche Wohnungen im selben Teilmarkt und prüfe auffällige Abweichungen. Danach sollte eine detaillierte Rechnung mit Nebenkosten, Kapitalbedarf, laufenden Kosten und Finanzierung folgen.
Kein allgemeiner Idealwert
Ein sinnvoller Faktor hängt von Lage, Risiko, Mietpotenzial, Zinsniveau und Objektzustand ab. Starre Grenzwerte ohne Vergleichsgruppe führen leicht zu falschen Entscheidungen.
Checkliste
Diese Punkte solltest du vorbereiten.
- Kaufpreis
- Monatliche Nettokaltmiete
- Jahresnettokaltmiete
- Mietpotenzial
- Lagevergleich
- Objektzustand
- Kaufnebenkosten
- Cashflow-Prüfung
PDF-Vorlage
Faktor-Check als PDF
Die PDF fasst Kernfelder, Arbeitsschritte, Notizen und typische Fehler in einer druckbaren Vorlage zusammen.
Fehler vermeiden
Diese Stolpersteine kosten später Zeit.
Warmmiete verwendet
Vor Veröffentlichung, Versand oder Ablage bewusst prüfen und beim passenden Objekt dokumentieren.
Kaufnebenkosten übersehen
Vor Veröffentlichung, Versand oder Ablage bewusst prüfen und beim passenden Objekt dokumentieren.
Unterschiedliche Lagen verglichen
Vor Veröffentlichung, Versand oder Ablage bewusst prüfen und beim passenden Objekt dokumentieren.
Faktor als vollständige Rendite behandelt
Vor Veröffentlichung, Versand oder Ablage bewusst prüfen und beim passenden Objekt dokumentieren.
FAQ
Häufige Fragen zu Kapitalanlage
Wie berechnet man den Kaufpreisfaktor?
Teile den Kaufpreis durch die jährliche Nettokaltmiete. 300.000 Euro Kaufpreis geteilt durch 15.000 Euro Jahresnettokaltmiete ergeben den Faktor 20.
Was bedeutet ein Kaufpreisfaktor von 20?
Der Kaufpreis entspricht rechnerisch 20 Jahresnettokaltmieten. Ohne weitere Kosten entspricht das vereinfacht einer Bruttomietrendite von 5 Prozent.
Sind Kaufnebenkosten im Faktor enthalten?
In der üblichen einfachen Formel nicht. Für eine umfassendere Betrachtung kannst du zusätzlich einen Gesamtkostenfaktor inklusive Erwerbsnebenkosten berechnen.
Welcher Kaufpreisfaktor ist gut?
Das lässt sich nicht pauschal sagen. Vergleiche ähnliche Objekte im gleichen Markt und prüfe anschließend Kosten, Cashflow, Finanzierung und Risiken.
Ratgeber nutzen und Verwaltung sauber aufbauen.
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