Monatliche Einnahmen erfassen
Starte mit der nachhaltig erzielbaren Nettokaltmiete und ergänze nur Einnahmen, die dem Eigentümer wirtschaftlich verbleiben.
Kapitalanlage
Immobilien-Cashflow berechnen: Formel und Beispiel
Der Cashflow zeigt, was nach laufenden Ein- und Auszahlungen monatlich tatsächlich übrig bleibt. Für eine belastbare Rechnung gehören neben der Kreditrate auch nicht umlagefähige Kosten, Rücklagen und ein Leerstandspuffer dazu.
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Die Vorlage hilft dir nicht nur beim Ausfüllen. Sie zeigt auch, welche Informationen danach in deine Immobilienverwaltung gehören.
Laufende Auszahlungen abziehen
Ziehe Kreditrate, nicht umlagefähige Kosten, Verwaltung, Rücklagen und realistische Leerstands- oder Ausfallpuffer ab.
Szenarien statt Wunschwert
Rechne einen Basisfall sowie vorsichtige Varianten für Zins, Instandhaltung und Mietausfall, bevor du eine Kaufentscheidung triffst.
Ratgeber
Die Cashflow-Formel in der Praxis.
Vereinfacht gilt: monatlicher Cashflow = monatliche Einnahmen minus monatliche Auszahlungen. Zu den Einnahmen zählt vor allem die Nettokaltmiete. Umlagefähige Nebenkosten sind für die Wirtschaftlichkeit weitgehend ein durchlaufender Posten und sollten nicht als zusätzlicher Gewinn verstanden werden.
Beispiel: 1.000 Euro Nettokaltmiete minus 650 Euro Kreditrate, 110 Euro nicht umlagefähige Kosten, 120 Euro Instandhaltungsrücklage und 50 Euro Leerstandspuffer ergeben 70 Euro monatlichen Cashflow vor Steuern. Der Wert ist nur so verlässlich wie die zugrunde liegenden Annahmen.
Ein positiver Cashflow ist nicht automatisch eine gute Gesamtrendite. Tilgung baut Vermögen auf, ist aber eine monatliche Auszahlung. Umgekehrt kann ein knapp negativer Cashflow durch Tilgung und Wertentwicklung begleitet werden. Deshalb sollten Cashflow, Rendite, Finanzierung und Risiko gemeinsam betrachtet werden.
Konservativ rechnen
Setze Rücklagen und Leerstand nicht pauschal auf null. Schon eine einzelne Reparatur oder ein Mieterwechsel kann mehrere Monate eines knapp positiven Cashflows aufzehren.
Checkliste
Diese Punkte solltest du vorbereiten.
- Nettokaltmiete
- Leerstandspuffer
- Kreditrate
- Nicht umlagefähige Kosten
- Verwaltung
- Instandhaltungsrücklage
- Sonderkosten
- Szenariovergleich
PDF-Vorlage
Cashflow-Arbeitsblatt als PDF
Die PDF fasst Kernfelder, Arbeitsschritte, Notizen und typische Fehler in einer druckbaren Vorlage zusammen.
Fehler vermeiden
Diese Stolpersteine kosten später Zeit.
Warmmiete als Einnahme angesetzt
Umlagefähige Betriebskosten sind kein zusätzlicher Ertrag. Für den Startpunkt der Rechnung eignet sich die Nettokaltmiete.
Tilgung in der Liquidität vergessen
Die Tilgung ist zwar Vermögensaufbau, belastet aber das monatliche Konto und gehört deshalb in die Cashflow-Rechnung.
Rücklage zu niedrig gewählt
Alter, Zustand, Größe und technische Ausstattung des Gebäudes beeinflussen den realistischen Instandhaltungsbedarf.
Nur einen optimistischen Fall gerechnet
Vergleiche mindestens Basis-, Vorsichts- und Stressfall, etwa mit Leerstand, Reparatur oder höherem Anschlusszins.
Quellenstand: Amtliche Grundlage geprüft über Deutsche Bundesbank: Annuitätendarlehen. Diese Seite ersetzt keine Rechtsberatung.
FAQ
Häufige Fragen zu Kapitalanlage
Wie lautet die Cashflow-Formel für Immobilien?
Monatliche Einnahmen minus monatliche Auszahlungen. In der Praxis gehören Kreditrate, nicht umlagefähige Kosten, Verwaltung, Rücklage und Leerstandspuffer in die Rechnung.
Ist Tilgung eine Ausgabe im Cashflow?
Ja, für die Liquiditätsbetrachtung. Wirtschaftlich baut die Tilgung zugleich Eigenkapital auf, weshalb sie bei anderen Renditekennzahlen getrennt bewertet werden kann.
Sollte der Immobilien-Cashflow immer positiv sein?
Ein positiver Wert schafft einen Puffer, ist aber kein alleiniger Qualitätsnachweis. Entscheidend sind außerdem Lage, Risiko, Finanzierung, Zustand und langfristige Rendite.
Wie berechne ich den Cashflow nach Steuern?
Ergänze die individuelle Steuerwirkung erst nach der operativen Rechnung. Dafür brauchst du unter anderem persönliche Steuersituation, Zinsanteil, abzugsfähige Kosten und AfA.
Ratgeber nutzen und Verwaltung sauber aufbauen.
Immomanager hilft dir, Objekte, Mieter, Zahlungen, Dokumente und Aufgaben zusammenzuhalten.