Bruttomietrendite
Ein schneller erster Vergleich von Jahreskaltmiete und Kaufpreis. Kosten und Finanzierung bleiben außen vor.
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
Kostenloser Online-Rechner
Immobilien-Rendite-Rechner: Mietrendite kostenlos berechnen
Prüfe in wenigen Schritten, wie Kaufpreis, Miete, laufende Kosten und Finanzierung zusammenwirken. Du erhältst Brutto- und Nettomietrendite, Cashflow, Eigenkapitalrendite und Kaufpreisfaktor direkt im Vergleich.
Deine Auswertung
Überschlägige Betrachtung vor Steuern und ohne Wertsteigerung.
BruttomietrenditeJahreskaltmiete / Kaufpreis
Nettomietrenditenach Leerstand, Kosten und Kaufnebenkosten
Cashflow pro Monatnach Kosten, Zins und Tilgung
EigenkapitalrenditeCashflow plus Tilgung / Eigenkapital
KaufpreisfaktorKaufpreis / Jahreskaltmiete
Berechnungsdetails
- Kaufnebenkosten
- 20.000 €
- Gesamtinvestition
- 220.000 €
- Darlehen
- 150.000 €
- Effektive Jahresmiete
- 11.760 €
- Laufende Kosten pro Jahr
- 2.400 €
- Kreditrate pro Monat
- 687,50 €
- Cashflow pro Jahr
- 1.110,00 €
Die Eigenkapitalrendite enthält die anfängliche Tilgung als Vermögensaufbau. Steuerwirkungen, Abschreibung, Wertänderungen und spätere Zinsänderungen sind nicht enthalten. Mit AfA, Steuer und Zukunftsprognose detailliert rechnen
Kennzahlen verstehen
So berechnet der Immobilien-Rendite-Rechner deine Ergebnisse
Jede Kennzahl beantwortet eine andere Frage. Deshalb solltest du Brutto- und Nettomietrendite, Cashflow und Eigenkapitalrendite gemeinsam betrachten.
Nettomietrendite
Berücksichtigt Mietausfall, nicht umlagefähige Kosten, Rücklage und Kaufnebenkosten.
(effektive Jahresmiete − laufende Kosten) ÷ Gesamtinvestition ×
100
Cashflow
Zeigt, welcher Betrag nach laufenden Kosten sowie anfänglichem Zins und Tilgung übrig bleibt.
effektive Jahresmiete − Kosten − Zins − Tilgung
Eigenkapitalrendite
Setzt laufenden Cashflow und anfängliche Tilgung ins Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital.
(Jahres-Cashflow + Tilgung) ÷ Eigenkapital × 100
Kaufpreisfaktor
Zeigt vereinfacht, wie vielen Jahreskaltmieten der reine Kaufpreis entspricht.
Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete
Effektive Jahresmiete
Reduziert die mögliche Jahreskaltmiete um den eingegebenen Ansatz für Ausfall und Leerstand.
Monatskaltmiete × 12 × (1 − Ausfallquote)
Rechenbeispiel
Mietrendite für eine Wohnung mit 200.000 € Kaufpreis
Bei 1.000 € Kaltmiete im Monat entstehen 12.000 € Jahreskaltmiete. Mit 10 % Kaufnebenkosten beträgt die Gesamtinvestition 220.000 €. Nach 2 % Mietausfall sowie monatlich 200 € für nicht umlagefähige Kosten und Rücklage bleiben 9.360 € vor Finanzierung.
Werden 70.000 € Eigenkapital eingesetzt, beträgt das Darlehen 150.000 €. Bei 3,5 % Sollzins und 2 % Tilgung ergeben sich 8.250 € jährlicher Kapitaldienst. Der vereinfachte Cashflow liegt damit bei 1.110 € pro Jahr oder 92,50 € pro Monat.
| Kaufpreis | 200.000 € |
|---|---|
| Kaufnebenkosten | 20.000 € |
| Monatliche Kaltmiete | 1.000 € |
| Mietausfall / Leerstand | 2,00 % |
| Kosten und Rücklage pro Monat | 200 € |
| Darlehen | 150.000 € |
| Zins und Tilgung pro Jahr | 5,50 % |
| Cashflow pro Monat | 92,50 € |
Ergebnis: 6,00 % Bruttomietrendite, 4,25 %
Nettomietrendite, 5,87 % Eigenkapitalrendite inklusive Tilgung und
ein Kaufpreisfaktor von 16,7.
Rendite richtig einordnen
Was ist eine gute Mietrendite?
Eine einzelne Prozentzahl reicht für eine Kaufentscheidung nicht aus. Eine niedrigere Rendite kann bei sehr guter Lage und geringem Risiko sinnvoll sein, während eine hohe Rendite durch Sanierungsbedarf, Leerstand oder schwache Vermietbarkeit erkauft sein kann.
Vergleichbar rechnen
Nutze bei mehreren Objekten dieselben Annahmen für Kaufnebenkosten, Leerstand und Rücklagen. Erst dann lassen sich Angebote sinnvoll vergleichen.
Cashflow mitdenken
Eine gute Mietrendite bedeutet nicht automatisch positiven Cashflow. Zinssatz, Tilgung und Eigenkapital verändern die monatliche Belastung deutlich.
Risiken nicht kleinrechnen
Prüfe zusätzlich Zustand, Modernisierungen, Mietrecht, WEG-Unterlagen, nicht umlagefähiges Hausgeld und realistisch erzielbare Miete.
Häufige Fragen
Antworten rund um Mietrendite, Cashflow, Kaufpreisfaktor und die Berechnung deiner Immobilienrendite.
Wie berechnet man die Bruttomietrendite?
Teile die jährliche Kaltmiete durch den Kaufpreis und multipliziere das Ergebnis mit 100. Bei 12.000 € Jahreskaltmiete und 200.000 € Kaufpreis beträgt die Bruttomietrendite 6 %. Kaufnebenkosten, Leerstand, laufende Kosten und Finanzierung sind darin noch nicht enthalten.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?
Die Bruttomietrendite vergleicht nur Jahreskaltmiete und Kaufpreis. Die Nettomietrendite des Rechners zieht Mietausfall, nicht umlagefähige Kosten und Rücklage von der Miete ab und bezieht das Ergebnis auf Kaufpreis plus Kaufnebenkosten.
Was bedeutet ein negativer Cashflow?
Ein negativer Cashflow bedeutet in dieser vereinfachten Rechnung, dass die effektive Miete nach laufenden Kosten, Zins und Tilgung nicht alle Ausgaben deckt. Du müsstest die Differenz monatlich aus anderen Mitteln ausgleichen.
Welche Rendite ist bei Immobilien gut?
Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Lage, Objektzustand, Instandhaltungsbedarf, Mietausfallrisiko, Finanzierung und deine Anlagestrategie müssen gemeinsam betrachtet werden. Nutze die Kennzahlen als Vergleichsgrundlage, nicht als alleinige Kaufentscheidung.
Berücksichtigt der Rechner Steuern und Abschreibungen?
Nein. Der Rechner zeigt eine überschlägige Vorsteuerbetrachtung. Individuelle Einkommensteuer, Abschreibung, steuerliche Abzugsfähigkeit, Wertänderungen, Sondertilgungen und spätere Zinsphasen sind nicht enthalten. Für deine konkrete Situation ist fachliche Beratung sinnvoll.
Rendite berechnet, Bestand im Blick behalten.
Verwalte Mieteinnahmen, Ausgaben, Finanzierungen und Dokumente objektbezogen mit Immomanager.